不動産業界
マンハッタン不動産ニュース 2008年12月 ニュージャージー不動産ニュース 2008年12月

マンハッタンの商業用不動産の動向

ここ数年急上昇していた、マンハッタンのオフィススペースの家賃は、ここに来て急遽下降し始めた。リース満了期限を二年残して、パーク・アベニューのオフィスを明け渡した日系企業は、単価65ドルの家賃を支払っていたが、その後同スペースに入居したテナントの家賃は、単価135ドルに跳ね上がった。パーク・アベニュー、アベニュー・オブ・ザ・アメリカスといったマンハッタンの一等地(プラザ・ディストリック)にオフィスを構える日系企業は、急騰する家賃を恐れ、リース期限満了前に、家賃の安いサード・アベニュー、ブライアント・パーク、或いは42丁目以南に移転を始めた。しかしここ二ヶ月でマンハッタンのオフィスの家賃は、25パーセント下落し、今後更に15パーセントは下落するだろうと、専門家は予測している。ミッドタウン42丁目の南西角の高層ビルに、今年始めメトロポリタン保険会社が、広いスペースを132ドルで契約したが、大半のスペースは入居せずに、サブリースとして市場に出している。現在同ビルの賃貸価格は95ドルを割っている。

上昇する失業率

11月に米国労働省が発表した失業率は、6.5パーセントに上昇した。ちなみに昨年同期は4.6パーセントである。今年一月からの10ヶ月で、新たに百二十万人の失業者が生まれ、全米の失業者は一千万人を越えた。ニュージャージー州の失業率は6パーセントで全米よりは低いが、2003年以来最高の水準に達した。ニューヨーク市の失業率は5.7パーセントで、昨年同期の5.1よりは増えているが、前月比では僅かながら減少している。業種別では製造業の失業が最も多く、金融、貿易と続くが、金融関係の失業は今後急上昇するものと思われる。失業者の多くはこの機会を捉え、将来に備えて大学院でMBAの取得等、学校に戻る人が多い。従って教育関連事業は急上昇し、ニューヨークだけでも年初来、3万人以上の雇用を産み出している。失業率が高まるといつのも傾向であるが、失業者の多くは不動産業に転じるものも多い。手元資金が無くても、又経験が無くても就業出来るからである。しかし不動産業で身を立てるには、最低一年間は無収入でも生活出来るだけのゆとりが必要である。

マンハッタン不動産ニュース 2008年11月 ニュージャージー不動産ニュース 2008年11月
マンハッタンのコンドミニアム

今年8月中にマンハッタンで売買された、コンドミニアムの戸数は713件で、前月に比べ取り扱い件数17パーセント、取引額で8パーセントの減少となった。しかし平均販売価格は、前月に比べ4パーセント上昇し、昨年からの一年間で、13パーセント上昇している。販売戸数が一番多い部屋のタイプは、1ベッドルームで197戸、続いて2ベッドルーム165戸、スタジオ・タイプ79戸となっている。スタジオ・タイプの平均販売価格は689,307ドルで、1ベッドルームは1,049,870ドル、2ベッドルーム1,762,360ドル、3ベッドルーム4,241,393ドルで、平均販売価格は1.768,817ドルであった。地域的に売買取引が最も多かったのは、14丁目以南で214戸、次がミッドタウン・ウエストで161戸、アッパー・ウエストが131戸、以下ミッドタウン・イースト、アッパー・イーストである。世界金融危機の発端が、マンハッタンのウォール街であったにもかかわらず、相変わらずマンハッタンのコンドミニアムの取り引きは、堅調といえる。
世界金融危機の影響

年初よりサブプライム・ローン問題の影響は、全米規模で広がっていたが、比較的裕福層の多い、バーゲン郡を中心とする北部ニュージャージーでは、これまでその影響は少なかった。しかしリーマン・ブラザーの倒産を発端とする世界金融危機の影響は、ここに来て顕著に現れ、バーゲン郡では今年これまでに、2,422軒が銀行差し押さえ物件となり、隣のパッサイック郡では4,000軒近い住宅が、差し押さえられている。バーゲン郡では昨年一年間で、銀行差し押さえ物件は、僅か521軒だけだった。バーゲン郡に住む人の多くは、マンハッタンに勤務しているので、今後金融機関を中心に一時解雇が実施されると、ますます多くの住宅が売りに出されるものと予測される。反面買主側にとっては、市場に多く出回っている物件の中から選ぶことが出来、又不動産価格も数年前に比べ、下がっているので値ごろ感が強く、暫くは買い手市場が続くものと思われる。特に円高の現在、日本の投資家にとっては、不動産を買うには良い時期である。
マンハッタン不動産ニュース 2008年10月 ニュージャージー不動産ニュース 2008年10月
先行き不透明なマンハッタンの不動産市場:

サブ・プライムの影響が比較的少なかったマンハッタンの不動産市場は、リーマン・ブラザースの倒産、バンク・オブ・アメリカによるメリルリンチの買収、アメリカ最大の保険会社AIGの経営危機等、ウォール街を中心とする金融危機の影響で、大きな影響が出始めた。マンハッタンでは今後12万人を超える失業者が出ると予測され、7年間急上昇を続けて来たオフィススペースの家賃も、やがて下降に向かうものと思われる。タイムス・スクエアに来年9月完成予定で建設中の40階建てのビルは、今だ入居者が決まらず、またグランドゼロ跡に建てられる7ワールド・トレード・センターに入居を予定していた香港の銀行は入居を断念し、空室率は徐々に上昇している。この影響で住宅用不動産も下降しており、現金を保有する投資家にとっては非常に面白い時期だが、しかし先行きが不透明の為、今後の成り行きを見守っている。

住宅の価格は下降

全米主要20都市の住宅価格は、昨年から今年に掛けて16.3パーセント下落し、早いペールで値下がりが進んでいる。しかしニュージャージー州を含むニューヨーク近郊の住宅は、7.4パーセントの下降で全米主要都市の中では、値下がりは非常に低くい。ニュージャージー・マルチプル・リスティング・サービスの発表によれば、ニュージャージーのバーゲン郡では、平均住宅価格は467,000ドルで、昨年同期の505,000ドルからは7.5パーセント値下がりしている。住宅の価格以上に下落しているのが販売個数で、今年7月の販売個数685戸は、昨年7月より24パーセント少なく、今年8月の販売個数691戸は、昨年8月より20パーセント下落している。バーゲン郡にはウォール街に勤務する人が多く、比較的高額な家に住んでいるが、昨今のウォール街の金融危機により、バーゲン郡の住宅に大きな影響を及ぼしている。

マンハッタン不動産ニュース 2008年9月 ニュージャージー不動産ニュース 2008年9月

五番街の変貌:

ロックフェラーセンターからプラザホテルに掛けて、マンハッタン五番街の中心地は、これまで年間で一店舗が入れ替わる程度であったが、今年に入ってからは店舗の入れ替わりが激しく、又既存の店舗でも増改築をしているところが多い。
ドル安で海外からの観光客が多くなり、これらの人に魅力的な店舗を構える事に加え、平均家賃が昨年のスクエアフィートあたり、1,500ドルから2,500ドルに上昇した。最近トランプ・タワーに開店したグッジは、44,000スクエアフィートの大型店舗で、オメガ時計、Giorgio Armani等の有名店の進出も決まり、五番街は大きな変貌を遂げている。

新築住宅は引き続き堅調:

米国商務省の発表によれば、米国における住宅販売戸数は、五月期で0.9パーセント、六月期で0.5パーセントと前年度に比べ下落している。しかし新築住宅の販売軒数は、5月、6月と下落していたが、7月期に入り対前年度比で、2.4パーセント上昇し、今後も上昇を続けるものと予測される。ラスベガス、マイアミ、フィニックスでは前年度に比べ、3割近く下落しているが、全米的には住宅価格の下落は底を着いたと大方の専門家は見ている。住宅ローンの取得が以前に比べ厳しくなって来たが、市場には売り物件の在庫が多く、買い控えていた人が戻って来るのは間近いだろうと期待されている。
マンハッタン不動産ニュース 2008年8月 ニュージャージー不動産ニュース 2008年8月

ニューヨーク不動産協会の統計によれば、 マンハッタンのコンドミニアムの、今年上半期の平均売買価格は、単価(スクエア・フィート当り)1,952ドルである。昨年同期は1,313ドルだったので、不動産価格は一年間で49パーセント上昇した。最も値上がりした地区はグリニッチ・ヴィレジで、上昇率は212パーセントで一年間で2倍以上になった。ミッドタウン・ウエストが106パーセント、以下アッパー・ウエスト、トライベッカと続く。反面バッテリー・パーク・シティーは44パーセント値下がりし、ミッドタウン・イースト、ウェスト・ハーレムも値下がりし、マンハッタン内でも地区により、大きな違いが生じているので、 コンドミニアムの購入には、専門家の意見を充分聞き、事前の調査を行う事が必要である。

ニュージャージー・マルチプル・リスティング・サービス社の発表によれば、 同社が管轄内での今年6月期の平均不動産売買価格は、518,904ドルであった。ちなみに2007年6月は531,102ドルで、2006年は528,468ドルであった。
市場に売り出してから成約に至るまでの所要日数は、2006年6月期は75日、同2007年は82日で、今年は93日で徐々に長くなっている。現在市場には4248軒の売り物件が出ている。サブ・プライム・ローンの影響で、アメリカ経済は低迷し、不動産市場は大きく後退しているが、連邦政府はここに来て住宅市場の救済に乗り出した。住宅ローンの金利は低く、市場には多くの物件が出回り、住宅の価格も下がっている現在、購入を考えている人には魅力的な時期だと言える

マンハッタン不動産ニュース 2008年7月 ニュージャージー不動産ニュース 2008年7月
海外からの投資が急増: 6月下旬ニューヨーク市の発表によれば、ニューヨーク市の全ての製品の一割は外国企業によるもので、中国、インド、ロシアを中心とする外国からの投資が急増している。ここ数年ドル安とユーロ高の影響を受け、2002年から2006年までの四年間で、外国からの投資額は50パーセント以上上昇した。マンハッタンを象徴する5番街とセントラルパークに面するプラザホテルは、現在改築工事中で一部をコンドミニアムとして売り出しているが、所有者はイスラエルとサウジアラビア人で、管理もカナダの会社が行っている。マンハッタンへ投資が行われる大きな理由としては、ウォール街を始めとして世界の金融・ビジネスの中心地であることがあげられ 今が不動産の買い時? 米国不動産協会によれば、2007年から2008年の第一四半期で、南カリフォルニアが22.9パーセント、ラスベガスが20.2パーセント、マイアミが17.2パーセント、アリゾナ州フィニックスが15.4パーセントの不動産価格がそれぞれ下落し、全国的に不動産価格が下落している中で、ニュージャージー州では前年度と同じ価格を維持し、一部地域によっては逆に価格が上昇している。この時期に不動産を購入すべきか、もう少し待つべきかという調査を、ニュージャージー州立ラトガース大学が、同州内の住民を対象に行ったところ、53.8パーセントの人が、今が買い時と回答している。株式を中心に経済が不安定の現在、不動産は相変わらず魅力的な投資として捉えられている。